Правительство РФ собирается провести реформу долевого строительства – к 2020 году в целях защиты дольщиков планируется полностью отказаться от продаж недвижимости на ранних стадиях стройки. Оставшееся время объявлено переходным периодом, в течение которого застройщики и граждане будут учиться взаимодействовать с банками в рамках трехсторонних договоров. Какие трудности ожидают застройщиков при получении банковских гарантий, каким образом нововведения защитят дольщиков и изменят рынок долевого участия в строительстве жилья. 

Долевое строительство могут запретить

В прошлую пятницу, 24 июля, состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Выступавший на нем вице-премьер Игорь Шувалов говорил о грядущем изменении механизма покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве. Инициатива разработать изменения в соответствующий закон принадлежит губернатору Московской области Андрею Воробьеву. Для этого при Министерстве строительства и ЖКХ создадут рабочую группу, в которую также пригласят и ряд крупных банков, указано на сайте Минстроя. По словам вице-премьера, изменения будут приняты уже осенью.

От института покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве планируется отказаться к 2020 году, а грядущие четыре года могут быть объявлены так называемым "переходным периодом", в течение которого начнут действовать новые схемы – трехсторонний договор банка, покупателей и застройщика и банковская гарантия, которую последний должен будет получить для покрытия финансовых рисков строительства. По мнению экспертов, это может привести к повышению не только прозрачности рынка, но и цен на жилье.

Как работает ФЗ №214

Десять лет назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Он позволяет покупателю приобрести у застройщика недвижимость в самом начале работ – в этом случае квадратный метр жилья может стоить гораздо дешевле, чем в доме, который уже построен. По тому же 214-му закону застройщик вправе привлекать деньги граждан на любом этапе строительства. Но стремление получить квартиру по выгодной цене может обернуться для покупателей риском пополнить ряды "обманутых дольщиков" – их волна захлестнула рынок в кризисные годы, когда многие застройщики обанкротились.

Законодатель отреагировал принятием нового Федерального закона № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этот документ, который вступил в силу 1 января прошлого года, предусмотрел меры дополнительного обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками – возможности получить гарантию банка на привлеченные средства граждан, застраховать ответственность в коммерческой страховой компании или стать членом некоммерческого Общества взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС). Его участники объединяют свои взносы в единый фонд, и если какая-либо из строительных компаний не исполнит свои обязательства перед дольщиками, то ущерб будет возмещен из "общего котла". А если застройщик обанкротится, то гражданин, заключивший с ним договор долевого участия, вернет свои деньги в течение месяца после того, как представит документы, подтверждающие наступление страхового случая.
 
Легко ли получить гарантию банка?

Изменения законодательства оказались достаточно эффективны – с тех пор число обманутых дольщиков к началу этого года сократилось до 60 000 чел., как заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн на всероссийском форуме "Долевое строительство: десять лет практики применения закона". На аналогичном форуме, состоявшемся годом ранее, депутат упоминал о 80 000 чел.

Большей частью сокращение произошло благодаря страхованию ответственности застройщиков. Банковскую гарантию они используют реже, так как получить ее – трудоемкое занятие.

Ведь банки предъявляют к застройщикам довольно жесткие требования – проводят анализ их финансово-хозяйственной деятельности, смотрят на количество уже построенных объектов, опыт в строительстве жилого фонда и пр. Кроме того, и сами банки, согласно ФЗ №214, должны соответствовать ряду критериев. Чтобы выдавать банковские гарантии, кредитная организация обязана иметь соответствующую лицензию Банка России, вести профильную деятельность не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере, превышающем 200 млн руб, а ее собственные средства должны составлять более 1 млрд руб. Центробанк также не должен предъявлять к ней требования о проведении финансового оздоровления, и по существующим сегодня правилам застройщик должен оформить банковскую гарантию до момента государственной регистрации договора с первым дольщиком.

О трудностях с получением гарантии говорят и эксперты. Юрист "Правовой Сервис 48Prav.ru" Екатерина Домовская объясняет, что, если застройщик получает гарантию с целью обеспечения обязательств перед дольщиками, он должен получить ее у банка, отвечающего требованиям 214-ФЗ. "Под требования закона проходят только крупные и средние банки, которые обладают достаточным уровнем капитализации и имеют возможность диктовать застройщикам собственные условия, тем более что застройщик в этой ситуации заинтересован гораздо больше. В связи с этим первая сложность связана непосредственно с поиском и выбором банка – так, год назад екатеринбургский застройщик поделился информацией, что на Урале нет ни одного местного банка, способного выдать гарантию под долевое строительство. Вторая сложность состоит в том, что большинство застройщиков считает процесс получения банковской гарантии под долевое участие трудоемким в том числе и с юридической точки зрения – например, банковская гарантия должна быть выдана под каждый конкретный договор долевого участия".

С ней соглашается Никита Исаев, кандидат юридических наук, директор Института актуальной экономики – по его словам, банковские гарантии для застройщиков Москвы стали практически недоступными, подорожав за год в несколько раз. А тот выход, который придумали московские власти, еще сильнее осложнит строителям жизнь, считает он. "В настоящее время стоимость банковских гарантий выросла до 12 % от цены контракта- это непомерно удорожает строительство в Москве для городских нужд. Еще год назад гарантия банка была всего 1%. В этих условиях застройщики смогут строить только объекты эконом-класса. Банкиры в настоящее время не готовы давать гарантии под любые проекты. Доступ к гарантиям почти для всех оказался закрыт, и из московских застройщиков смогут выжить единицы. Москва же временно отказалась от банковских гарантий: обязательства поставщиков будут обеспечиваться переводом контрактов на казначейское исполнение. Если цена контракта более 500 млн руб, в контракте прописывается условие о перечислении авансовых платежей на лицевой счет в департаменте финансов. При этом подрядчик открывает счет в Московском казначействе, через него должны идти расчеты по контракту. И хотя для строителей схема будет выгодной, она поставит их деятельность в более жесткие рамки и сузит им поле для маневра",– подводит итог юрист.

Дольщиков защитят по-новому

Из-за всех этих трудностей застройщики чаще выбирают страхование ответственности. Но, по словам вице-премьера, дальнейшие изменения законодательства будут направлены на то, чтобы покупатели работали с застройщиками именно через банки – помимо использования уже известной банковской гарантии, с 1 января 2016 года планируется ввести схему тройного взаимодействия застройщиков, покупателей и кредитных организаций. В этом случае деньги дольщиков будут зачисляться на спецсчета в банках, а оттуда распределяться на проектное финансирование, что позволит вовремя завершить строительство.

Предполагается, что новая схема будет надежнее защищать дольщиков в отличие от "простого" долевого строительства, комментирует управляющий партнер компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев: "При новой конструкции дольщики практически выбывают из инвестирования строительства, их средства находятся на счетах банка и после завершения стройки идут на ее оплату. Это исключает случаи, когда дольщик, вложивший средства в строительство, не получает ни квартиру, ни деньги. Если застройщик не достоит дом, то дольщик сможет получить свои деньги, которые находятся в банке, ему не придется их выбивать из застройщика. Финансирование строительства планируется осуществлять силами самих банков – возможно, оно будет поэтапным".

Юристов волнуют вопросы эффективности предлагаемой схемы. Главный из них, по мнению Исаева, – определение критериев, по которым денежные средства будут передаваться девелоперу. Немаловажен порядок согласований и оперативность – в случае необходимости дополнительного времени на согласования внутри банка или между сторонами, это может существенно увеличить срок реализации проекта (средний срок которых – 18 месяцев от этапа нулевого цикла), говорит он. "Для застройщиков также ситуация не до конца прозрачна: с одной стороны, банк защищает их интересы и контролирует денежные потоки, с другой – будут ли дольщики готовы передавать денежные средства конкретному банку? Ведь на рынке много девелоперов с прекрасной репутацией и большим количеством успешно реализованных объектов. А появление в данном случае третьей стороны может внести еще большую неопределенность в сделку", – считает юрист.

По его мнению, пока нет ответа и на вопрос, будет ли данная деятельность банков платной: "Если да, это повлечет дополнительную финансовую нагрузку на девелопера, а в итоге приведет к удорожанию продукта для покупателя. В результате может произойти сильное падение спроса на первичном рынке недвижимости, а поскольку российская экономика еще не только не пережила кризис, но и ожидает его усиления как раз в 2016 году, данные нововведения могут просто обрушить рынок недвижимости, а уж никак не поддержать его рост", – резюмирует Исаев.

С тем, что после ликвидации института долевого строительства темпы застроек резко упадут, солидарен иТолмачев: "Сегодня до 50 % всех многоквартирных домов в РФ строятся именно по такой схеме, и в случае принятия закона все мелкие застройщики просто исчезнут с рынка. Это объясняется тем, что у них нет возможности вести строительство на свои средства, а банковская гарантия им не по карману из-за высокого процента. Да и, откровенно говоря, до сих пор сами банки неохотно их выдавали, уж слишком много рисков и для них".

Эксперт правового сервиса 48Prav.ru Эдуард Гюльбасаров полагает, что инициатива законодателей немного опоздала и "принимать меры было необходимо в 2003 – 2005 годах, когда по стране прокатилась первая волна обманутых дольщиков; сейчас ФЗ-214 относительно надежно защищает инвестиции граждан". А сегодня этот законопроект в первую очередь будет на руку крупным застройщикам, которые могут себе позволить вести строительство без привлечения денег дольщиков, говорит он. Также, по мнению юриста, инициатива выгодна банкам – "до сих пор застройщики не торопились страховаться банковским поручительством, а судя по материалам совещания, с 1 января 2016 года участие банка в страховании будет обязательным". Среди отрицательных последствий для приобретателей недвижимости Гюльбасаров называет неизбежное повышение цен.