Бесплатная консультация юриста в Москве

Что написано пером: особенности квалификации предварительного договора

Жительница курортного города решила купить треть дома, который продавец не успел оформить в собственность. Поэтому они сначала заключили предварительный договор. Через год покупательница предложила продавцу заключить основной договор, но тот не ответил. Суды отказались считать предварительный договор заключенным, и дело дошло до Верховного суда.

Если нельзя сразу заключить обычный договор купли-продажи недвижимости, часто подписывают предварительный. Он должен предусматривать все существенные условия, что даст возможность в дальшейшем принудить продавца заключить основной договор, если он сам этого не сделает. Информация об объекте должна быть максимально полной и включать практически все условия, что и в основном договоре, говорит Владимир Старинский, адвокат, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры".  "Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить", – говорит Диана Агасиева, адвокат Люберецкой коллегии адвокатов. Эксперт напоминает о том, что предварительный договор не может содержать условия об оплате до подписания основного соглашения купли-продажи недвижимости: "Тем не менее, если вы решились внести оплату, то обязательно составляйте расписку".

Передумал

Но суды могут относиться настороженно и к тем соглашениям, в которых есть все характеристики объекта, как показывает дело жительницы Краснодарского края Натальи Башкатовой*. В октябре 2013 года она решила купить у Владимира Владленова* 1/3 одноэтажного жилого дома в курортном городке близ Сочи за 500 000 руб. Еще в 1999 году Лазаревский районный суд признал за Владленовым право собственности на дом, но тот его так и не зарегистрировал. Поэтому стороны заключили предварительный договор купли-продажи 1/3 доли одноэтажного дома, в котором указали, что продавец должен оформить право собственности на жилой дом в течение 4 месяцев со дня подписания соглашения. В договоре стороны указали адрес, площадь, долю в собственности, кадастровый номер участка, на котором расположен дом.

Согласно условиям документа, всю сумму наличными Башкатова передала продавцу, а потом они отправились к юристу заключить предварительный договор. В декабре 2013 года Владленов зарегистрировал право собственности на дом, но Башкатовой ничего не сообщил. Устав ждать, покупательница в октябре 2014 года направила Владленову по почте предложение заключить договор купли-продажи, но продавец на него никак не отреагировал.

Продавец заявил об обмане

Тогда Башкатова обратилась в Лазаревский районный суд Сочи с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи (дело № 2-333/2015 ~ М-112/2015). Владленов защищался тем, что его обманом уговорили подписать спорный договор, который он якобы не читал, поверив словам Башкатовой, что это его ни к чему не обязывает. Факт получения денег от покупательницы Владленов тоже не признал и заявил, что в предварительном договоре указан совершенно другой земельный участок, который ему никогда не принадлежал. Доказательств этому он, правда, не привел.  

Судья Наталия Чехутская в итоге отказалась удовлетворять требования заявительницы, придя к выводу, что предварительный договор является незаключенным. В обоснование этого она указала на то, что стороны не достигли соглашения по предмету договора купли-продажи недвижимости, но пояснений не дала. Кроме того, Чехутская решила, что деньги за потенциальную продажу доли дома Владленов так и не получил, потому что ни расписки, ни иного доказательства суду никто не представил. Краснодарский краевой суд в апелляции согласился с выводами первой инстанции.

Суды неправильно истолковали соглашение

Однако Башкатову такие решения не устроили, и она обратилась в Верховный суд. Коллегия подтвердила, что в предварительном договоре содержится вся необходимая информация о его предмете: данные, достаточные для индивидуализации дома (определение 18-КГ16-24). Кроме того, ВС обратил внимание на то, что в предварительном договоре указано на передачу денег еще до его подписания. Этот пункт соглашения Владленов не оспаривал, а информация о том, что договор в данной части не исполнили, отсутствует.

"Тройка" под председательством Вячеслава Горшкова решение апелляции отменила и отправила дело на повторное рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – дело поступило в суд 5 мая 2016 года, но пока не рассмотрено). 

Другие новости

Печать каталогов

Печать каталогов

Общение отца с ребенком после развода

Семейная жизнь не всегда протекает гладко, и постоянные ссоры могут закончиться разводом между супругами.

Основные виды тендеров по государственным закупкам

Публичный тендер может быть предоставлен только в установленных законом режимах, отличающихся друг от друга открытостью, конкурентоспособностью и ч

Сложности при найме иностранного работника

Многие компании, желая сэкономить, предпочитают нанять мигранта, но иногда найм иностранного работника превращается в нескончаемую головную боль.

Как получить качественный перевод документов с языка на язык

Бывают ситуации, когда документы составлены на неродном языке, а понять их смысл и подписать или, напротив, отказаться, нужно в короткие сроки.  Пр

Личный помощник по финансовым вопросам

Бывает так, что по ряду непредвиденных причин выполнить финансовые обязательства перед кредиторами не представляется возможным.

Адвокат по налоговым спорам

Эффективное урегулирование налоговых споров может обеспечить только опытный налоговый адвокат, который сможет

Как угодить требованиям к наружным вывескам для Москвы в 2020 году

В связи постановлением №902 принятым в 2013 году Правительством Москвы правила размещения и содержания вывесок, средств наружной рекламы