На заседании Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 30 июня т.г.будет рассмотрен проект Постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В документе отмечается, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. При этом положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат.

Судам следует учитывать, что лицом, обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, является не только арендатор по действующему договору, но и лицо, договор аренды с которым был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов до заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды в порядке, предусмотренным абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Предъявлению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов.

Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующим записей в ЕГРП. В случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору либо заключения с ним договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов, арендодатель обязан вернуть победителю торгов задаток. Кроме того, победитель вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо устанавливать действительную волю сторон в отношении момента, с которого прекращается обязанность по внесению арендной платы. Судам следует исходить из того, что, заключая договор купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.