Антон!
В период экономического кризиса многие компании-застройщики не могут завершить строительство жилых домов. Таким образом, граждане, имея на руках договоры долевого участия строительства, оплатив их, как правило, в полном объеме, не могут получить квартиры.
Что делать обманутому дольщику?
Застройщик-банкрот
Сразу оговорюсь, что мы будем рассматривать не просто случай нарушения застройщиком сроков сдачи объекта, а именно ситуацию банкротства застройщика.
Банкротство или несостоятельность должника-застройщика наступает только вследствие вынесения арбитражным судом соответствующего решения. Для признания должника банкротом нужно, чтобы его долг составлял минимум 300 тыс. руб. и просрочка исполнения обязательств составляла 3 месяца. При наличии данных условий любой кредитор может обратиться в суд с заявлением о признании застройщика-должника банкротом либо подать заявлении о признании банкротом может сам должник.
Обманутые участники
Пострадавшие от банкротства застройщика граждане в народе именуются «обманутыми дольщиками». Если использовать терминологию законодателя, то корректнее называть их участниками строительства. Участники строительства — это особая, приоритетная категория кредиторов застройщика-должника.
Среди значимых привилегий следует назвать:
— право выбрать форму заявления требований к застройщику: получить жилое помещение, за которое внесена оплата по договору, либо возвратить обратно вложенные денежные средства;
— право проводить собственное собрание кредиторов;
— право на взыскание убытков с застройщика;
— право граждан претендовать на денежные расчеты в третью очередь, в отличие от иных кредиторов, отнесенных к четвертой.
Чтобы воспользоваться перечисленными и некоторыми иными правами, предусмотренными законодателем специально для пострадавших граждан, необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов застройщика. Что для этого сделать? Разберемся подробнее с каждым этапом.
Шаг первый: ознакомьтесь с решением суда.
Для дольщиков большое значение имеет наличие в тексте судебного акта следующей фразы: «Применить при банкротстве правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Это означает, что граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство, получают особую защиту со стороны государства и наделяются рядом дополнительных правомочий по защите нарушенных прав.
Что делать, если такой фразы нет? Суть проблемы в том, что должник либо кредитор, подавая заявление в суд о признании банкротом, может не указать, что должник — особый субъект права — застройщиком. Дольщики, безусловно, заинтересованы в том, чтобы суд узнал об этом.
Для этого необходимо:
- обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, с требованием о вступлении в дело в качестве участвующего лица, в порядке ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- после этого предоставить в суд информацию, подтверждающую наличие правоотношений возникших из долевого строительства, изложив ее в своем заявлении о включении в реестр требований кредиторов, и подать соответствующее ходатайство.
Шаг второй: соблюдайте сроки, отведенные законом для включения в реестр.
Первоначальное решение суда информирует о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения — первой стадии банкротства. Официально наблюдение считается начатым с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» соответствующих сведений. Именно с этого дня начинается 30-дневный срок, в который дольщик может включиться в реестр требований кредиторов. Самое главное, что необходимо сделать «обманутому дольщику», — отследить момент начала процедуры наблюдения.
Если застройщик решением суда признается банкротом и в отношении него вводится конкурсное производство — завершающая стадия банкротства — срок для включения в реестр составляет 2 месяца. Точка отсчета та же: сообщение о введении конкурсного производства, опубликованное в газете «Коммерсантъ». После этого реестр закрывается. Пропуск последнего 2-месячного срока — это попадание «за реестр». Такие требования удовлетворяются только после того, как будут удовлетворены все требования реестровых кредиторов. Очевидно, что реальность их удовлетворения находится под большим сомнением. У должника просто может не хватить средств.
Важно знать, что при исчислении сроков подразумеваются календарные, а не рабочие дни.
Шаг третий: определитесь с характером требований.
Участники строительства могут предъявить к застройщику требования как денежные, так и неденежные, т. е. требования о передаче жилого помещения. Дольщикам важно знать, что форма требований никак не влияет на объем возможной защиты их прав. Но с характером требований все же приходится определяться, поскольку разные требования включаются в различные части реестра. В последующем существует возможность изменения денежных требований на требования о передаче жилого помещения и наоборот, однако этот переход суды осуществляют неохотно.
Шаг четвертый: соберите пакет необходимых документов.
Основная задача дольщика — это подтвердить выполнение своей части обязательств по договору. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие внесение денежных средств в счет оплаты строящегося объекта и составить заявление о включении имеющихся требований в реестр требований кредиторов. Перед тем, как подать заявление в суд, его копии и копии приложенных документов необходимо направить также должнику и арбитражному управляющему. Доказательство информирования указанных лиц необходимо приложить к заявлению в суд.
Шаг пятый: подайте заявление в арбитражный суд.
Требования конкретного дольщика включаются в реестр на основании решения суда. При этом судья рассматривает вопрос об обоснованности предъявляемых требований, иными словами, проверяет добросовестность исполнения дольщиком своей части обязательств — внесения денежных средств. Если факт оплаты подтвержден, суд выносит определение о включении требований в реестр требований кредиторов. Поскольку оно подлежит немедленному исполнению, то именно с этого момента требования считаются включенными в реестр.
В какой суд необходимо обращаться дольщику? Обращаться нужно в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика, иными словами, в тот, который вынес первоначальное решение.
Призываю активно участвовать в процедуре банкротства. Если ваши требования включены в реестр в рамках наблюдения, вы успеваете принять участие в первом собрании кредиторов. На нем, как правило, принимаются наиболее значимые решения относительно дальнейшего развития событий. Поэтому так важно не пропускать 30-дневный срок для включения в реестр, о котором я говорил в самом начале. Помните, что участники строительства имеют право проводить собственные собрания кредиторов, в рамках которых только они обладают правом голоса. Посещение таких мероприятий для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может оказывать влияние на ход процедуры банкротства в целом, отстаивать законные интересы и права.
Банкротство застройщика неприятный для дольщика процесс, требующий сил, времени, терпения, специальных знаний. Однако вооружившись информацией, важно оперативно реагировать на события, происходящие в ходе банкротства. В этом случае вероятность удовлетворения ваших требований значительно увеличится
Успехов Вам и удачи!