Как продать комнату в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Мнение соседей, как правило, играет большую роль. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ перед продажей комнаты по закону необходимо получить отказ собственников других комнат (независимо от того частные ли это лица или комнаты находятся в муниципальной собственности) от преимущественного права покупки.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Причем цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть такой же, по которой Вы предлагаете ее третьим лицам (условия продажи комнаты для всех должны быть одинаковыми). Для этого собственник комнаты в коммуналке должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты. Извещение необходимо выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
На протяжении месяца с момента получения соседями почтовой открытки собственнику комнаты придется ждать ответа. Пренебрегать процедурой извещения не стоит.

Если обойти указанную процедуру (т.е. не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана в дальнейшем недействительной. В течение месяца собственник должен получить отказ от покупки. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу.

Есть моменты, которые могут усложнить и затянуть процесс продажи. Например, соседи могут оказывать всяческое противодействие при продаже комнаты, затягивать время, отказываться подписывать отказ от преимущественного права покупки или идти с Вами к нотариусу и т.д. Бывают и ситуации, когда продавцу неизвестно реальное место жительства другого или других собственников. Как в таком случае продать комнату в коммунальной квартире?

Согласно закону, при оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке статьи 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли.

Таким образом, Вы можете продать комнату в коммунальной квартире только при наличии у Вас отказа Ваших соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки Вы рискуете получить отказ в государственной регистрации Вашего договора либо начать судебные тяжбы с Вашими соседями.

На практике бывает часто так, что соседи не хотят по тем или иным причинам расписываться в получении извещения, и процесс продажи комнаты может затянуться. По причине специфической работы почтовой службы (когда по месту вручения вместо сидорова может расписаться иванов) многие нотариусы отказывают в выдаче свидетельства о передаче заявления.

В ситуации, когда соседи фактически в квартире не живут и узнать их адрес вы не можете, специалисты по недвижимости, агенты, риэлторы могут предложить Вам несколько вариантов:

Например, можно написать в договоре намеренно завышенную цену. Если жилплощадь являлась вашей собственностью больше трех лет, налог с этой сделки все равно не нужно будет платить, поэтому сумму вы, действительно, можете писать любую. Однако покупатель оказывается в невыгодном положении: ведь Вы можете потребовать, чтобы выплачивалась именно указанная в договоре сумма, а если покупатель отказывается от сделки, то он должен заплатить неустойку. Можно оформить продажу в виде договора дарения, но тогда придется заплатить 13%-ный налог, кроме того, сделка явно выглядит фиктивной, то есть прикрытием для основной сделки (купли-продажи). Другой вариант – подарить покупателю, например, одну сотую часть жилплощади, и тогда он тоже приобретает преимущественное право выкупа оставшейся недвижимости. Недостаток этого варианта – процедура сильно затянута во времени, да к тому же по суду также может быть легко признана фиктивной.

А иногда в подобных случаях заключают договор ренты. Ренту можно довольно скоро выкупить, и тогда тот, кто выплачивает ренту, и становится собственником жилья. Такая сделка, опять же, явно фиктивна, а потому государственные органы могут отказаться ее регистрировать. Кроме того, если владельцам оставшихся долей жилплощади удастся доказать фиктивность сделки, то она может быть аннулирована.

Совет адвоката: В случае, когда соседи фактически в квартире не живут и узнать их адрес вы не можете, Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. В заявлении нужно указать, что такое признание Вам необходимо для продажи своей доли (комнаты). В соответствие со статьей 42 Гражданского кодекса РФ, гражданин может быть признан безвестно отсутствующим, если в течение года по месту его жительства нет сведений о его месте пребывания. Однако, ваших показаний для суда будет не достаточно. Ведь ваш сосед может спокойно проживать и в соседнем доме. Бесспорным доказательством безвестного отсутствия является справка из органов внутренних дел о розыске Вашего соседа в течение года. После вступления в законную силу решения суда о признании соседа безвестно отсутствующим можете совершать сделку. Для государственной регистрации в УФРС необходимо представить заверенную печатью суда копию указанного решения.

ЮрЦентр по вопросам недвижимости

 

 

Автор: 

Читайте также

АДВОКАТЫ И ЮРИСТЫ НАШЕЙ ПРАВОВОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ