До Верховного суда дошла тяжба управляющей компании и Департамента имущества Москвы, в которой первая взыскивает со второго плату за содержание общего имущества в жилом доме. Однако город платить отказался, сославшись на то, что у помещений есть арендаторы. Практика самой управляющей компании по таким делам вполне однозначна, однако в данном процессе суды "споткнулись" о коллизию норм. 

В деле управляющей компании "Тимирязевская" против Департамента имущества Москвы (А40-30146/2014) суды разбирались, кто платит за содержание мест общего пользования – арендатор или собственник. Управляющая компания занималась эксплуатацией многоквартирного дома, принадлежащего Москве, и решила взыскать с нее плату за общее имущество в части, которая относилась к небольшому нежилому помещению в этом доме. Город платить отказался, сославшись на то, что у объекта есть арендатор – ООО "Рапид и Ко". Согласно п.п 5.5 соглашения об аренде, именно он "оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору." Но проблема заключается в том, что договор "Рапид и Ко" заключил только в 2014 году, а в 2013-м за обслуживание "Тимирязевской" никто не платил.

Кто же это должен сделать? С одной стороны, собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, с другой стороны – арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, платить за текущий ремонт и содержание имущества, рассказывает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". Это противоречие, считает он, и обусловило диаметрально противоположные позиции судов по делу.

Неопределенный Жилищный кодекс

Арбитражный суд Москвы пришел к уверенному выводу, что п. 5.5 договора аренды обязывает арендатора нести расходы по содержанию мест общего пользования. Поэтому в требованиях к Москве было отказано. 9-й Арбитражный апелляционный суд рассудил иначе. Он сослался на Постановление Пленума ВАС по делу А55-11329/2009, согласно которому, платить за содержание общего имущества должен собственник, а арендатора нельзя заставлять заключать договор с управляющей компанией. Что касается соглашения об аренде с "Рапид и Ко", то оно лишь "обязывает арендатора участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования". Это условие еще не означает, что в договоре есть условие "об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества," – заключила апелляция и взыскала расходы с Департамента имущества Москвы. АС МО это постановление отменил, а решение первой инстанции оставил в силе. Он обратил внимание на п. 2 ст. 616 ГК, предписывающий арендатору нести расходы на содержание имущества. Также суд по аналогии применил п.2 ч.2 ст.153 ЖК, который обязывает нанимателя жилого помещения оплачивать коммунальные услуги.

11 ноября Верховный суд рассмотрел жалобу "Тимирязевской" на постановление кассации и удовлетворил ее. В опубликованном определении судьи излагают свои мотивы. ВС тоже сослался на ЖК, только на ст. 158, которая гласит, что за содержание и ремонт общего имущества платит собственник. Управляющая организация не может проследить за тем, кто и на каком основании пользуется помещением, если у нее не заключено договора с арендатором, отметили судьи. И если его нет, действует общее правило: спорные услуги оплачивает собственник, то есть, в данном случае – Москва.

Представитель "Тимирязевской" Александр Вдовин из юрфирмы "Диспозитивная защита" рассказывает, что это у компании не первый подобный процесс. "Это дело среди наших – "белая ворона", – недоумевает он. – Обычно наши требования удовлетворяют без проблем". Так, в делах А40-60714/13, А40-30144/2014, А40-30173/2014, дошедших до кассации, суды единогласно взыскали с Москвы в пользу "Тимирязевской" плату за ее услуги.