Добросовестный покупатель квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом, неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Он постарался исправить ситуацию в судебном порядке, но добился только частичного успеха, которая ровно поэтому победой и не была. А вот Конституционный суд признал, что с ним поступили неправильно, и теперь законодателю надо "создать правовой механизм, обеспечивающий баланс прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости, их эффективную реализацию и защиту". А пока возрастает роль судов.

В 1993 году супруги Сергей и Светлана Тарановы выплатили пай в ДСК и стали собственниками трехкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге, где, кроме них в этот момент проживала еще и дочь Ольга. А спустя 25 лет это жилье оказалось в центре разбирательства в Конституционном суде, так как Тарановы заложили ее под заем, не смогли расплатиться, а когда в ноябре 2012 года квартиру купил на публичных торгах Адам Богатырев и зарегистрировал право собственности, то обнаружил, что бывшие владельцы сохранили право пользования, а кроме них его имеют еще и дочь, теперь Гурьянова, вместе с мужем и двумя малолетними детьми.

Богатырев попытался выселить жильцов по суду. Но 17 октября 2013 года Елена Крестьянова, судьяНевского райсуда Санкт-Петербурга (дело № 2-3723/2013; текст решения не опубликован) удовлетворила его иск только частично – в отношении Тарановых. Лишать права проживания Гурьянову и ее семью первая инстанция не стала. А Санкт-Петербургский горсуд (дело № 33-881/2014; определение не опубликовано) 30 января добавил к выселенным только супруга дочери Тарановых.

В Жилищном кодексе РФ есть норма (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), по которой жильцы должны покинуть квартиру или дом, если у них нет родственных отношений с собственником. Однако петербургские суды сослались на ст. 19 закона 189-ФЗ о введении ЖК в действие, которая говорит о том, что упомянутая выше норма не распространяется на тех, кто в момент приватизации имел равные на пользование помещением с получившим его в собственность. Поэтому, по мнению горсуда, надо оставить жить в квартире Богатырева Гурьянову и ее детей, так как она была указана в справке ДСК о полной выплате пая по спорной квартире и в ордере на жилплощадь, но не ее супруга, который прописался в спорном жилище только в 2006 году.

После этого Богатырев обратился с жалобой в Конституционный суд, требуя признать неконституционной 19-ю статью 189-го закона. Он полагал, что его право собственности нарушено из-за законодательного парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя. Богатырев также настаивал, что оспариваемая статья не соответствует ст. 17, 35 и 55 Конституции РФ и сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

5 марта этого года Конституционный суд рассмотрел дело, а сегодня, 24 марта, обнародовал постановление по нему. Объясняя его, председатель КС Валерий Зорькин сказал, что ч. 4 ст. 31 ЖК по общему правилу одновременно прекращает право пользования жилым помещением у хозяина и членов его семьи после утраты права собственности, а исключение, предусмотренное ст. 19 189-го закона, было введена в законодательство исключительно для защиты права на жилище тех лиц, кто не давал своего согласия на приватизацию государственного или муниципального жилья. А потому, решил КС, расширительное толкование этой нормы, к которому прибегли петербургские суды, некорректно.

Но, судя по словам Зорькина, такой подход весьма распространен. "Что касается права членов семьи собственника [жилья, которое не было приватизировано], то их содержание жилищным законодательством не определено, однако сложившаяся практика в случае отчуждения жилого помещения защищает эти права наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от приватизации в его пользу", – говорил Зорькин.

Еще один его экскурс в историю развития отечественного права председатель КС совершил, вспоминая трансформацию п. 2 ст. 292 ГК. По ранней редакции, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не вел к тому, что члены семьи прежнего владельца также прекращали им пользоваться. Новая версия предусматривает, что смена владельца служит для этого основанием.

В случаях, подобных богатыревскому, Не должны применяться, по мнению КС, и нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным (ст. 24 ГК РФ [имущественная ответственность гражданина] и п. 1 ст. 446 ГПК [имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам]). Это ограничение не действует в отношении жилья, являющегося предметом ипотеки, говорил Зорькин, так как по ст. 78 профильного закона при обращении на него взыскания прекращаются все права пользования, оно реализуется на публичных торгах.

Еще одна норма, которую КС учел при выработке своего постановления – это п. 1 ст. 558 ГК, по которому включение в договор купли-продажи жилого помещения перечня лиц, сохраняющих право пользования после продажи, является существенным условием, отсутствие которого ведет к его ничтожности. Между тем Богатырев не знал о том, что приобретает жилье с обременением.

В итоге КС признал ст. 19 189-го закона противоречащей Основному закону. "С учетом приведенных правовых позиций Конституционного суда [она] не может рассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно, в той мере, в какой она позволяет при переходе права собственности на жилье сохранять обременение данного права в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество при реализации с публичных торгов, при том, что требование их государственной регистрации законодательно не установлено", – говорил сегодня Зорькин. И, добавил он, неопределенность в правовом регулировании не может быть устранена посредством конституционно-правового истолкования.

Законодателю предписано провести несколько реформ. Во-первых, урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, если речь не идет о приватизированной недвижимости. Во-вторых, выработать правовой механизм для обеспечения максимальной прозрачности информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения. КС предположил, что гарантией обеспечения прозрачности принадлежащих третьим лицам прав на жилые помещения может стать их государственная регистрация. "Сохранение обременений, сведения о которых в ЕГРП отсутствуют, должно стать юридически невозможным", – говорится в сообщении суда. – Федеральному законодателю надлежит создать правовой механизм, обеспечивающий баланс прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости, их эффективную реализацию и защиту".

А пока это не будет сделано, возрастает роль судов. "До внесения изменений в законодательство признание приоритета прав собственника [недвижимости] либо проживающих в нем нанимателей зависит от установления фактических обстоятельств конкретного спора – наличия у них другого жилья, разницы между суммами за реализацию жилья и взысканного долга, обеспеченного залогом, возможности использования этих средств для приобретения иного жилья и т.д.", – говорится в сообщении КС. Оба судебных постановления по делу Богатырева подлежат пересмотру. Новому собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов, решил КС.