Как перевести жилое помещение в нежилое

Известно, что перевод жилого помещения в нежилое - процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие индивидуальные предприниматели хотели бы разместить предполагаемый офис в собственной квартире, избежав временных и денежных трат.

Статьей 19 Конституции РФ гарантировано равенство граждан перед законом независимо от профессиональной принадлежности. Из чего следует, что любой гражданин, независимо от того, является он индивидуальным предпринимателем или нет, имеет право на использование жилого помещения, находящегося в его собственности, любым, не запрещенным законом способом. 

Статья 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129) ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в ред. от 19 мая 2010 г.) позволяет индивидуальному предпринимателю регистрироваться в этом качестве по месту жительства.

Однако фактическое использование жилого помещения не по назначению (не для проживания, а, например, для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности) не допускается (ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Собственник жилого помещения осуществляет права в соответствии с назначением жилого помещения (ст. 288 Гражданского кодекса РФ). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое подробно прописаны в гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства РФ и законодательства о градостроительной деятельности. По смыслу п. п. 2, 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод не допускается, если переводимое помещение:

- не имеет отдельного входа и отсутствует техническая возможность его оборудовать;

- переводимое помещение является частью жилого помещения (например, комната);

- используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Применительно к переводу квартиры в многоквартирном номе в нежилое помещение предусмотрено дополнительное ограничение — перевод допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома и ни выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Следует отметить, что перевод жилого помещения в нежилое является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. Кроме того, граждане, которые для целей налогообложения ст. 11 Налогового кодекса РФ отнесены к категории индивидуальных предпринимателей, вправе учитывать в составе своих расходов документально подтвержденные затраты, связанные с содержанием нежилых помещений, специально оборудованных для осуществления деятельности и принадлежащих поименованным выше гражданам на праве собственности или используемых на основании договора аренды.

Индивидуальный предприниматель может также использовать нежилое помещение, находящееся в его собственности, дли получения профессионального налогового вычета. Профессиональный налоговый вычет предоставляется индивидуальному предпринимателю в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог па прибыль организаций». К таким расходам, в частности, ст. 253 Налогового кодекса РФ относит суммы начисленной амортизации.

Пунктом 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ установлено, что амортизируем имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используемое им  для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования болев 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 тыс. руб.

Таким образом, после перевода жилого помещения в нежилое и получения свидетельства о государственной регистрации на указанное нежилое помещение, а также постановки, его на учет в качестве объекта амортизируемого имущества индивидуальный предприниматель вправе получить профессиональный налоговый вычет в сумме начисленной амортизации путем подачи в налоговый орган по месту учета заявления, налоговой декларации и документов, подтверждающих фактически произведенные расходы.

При этом следует учитывать, что указанный вычет предоставляется налогоплательщику только в случае, если он не воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилья до его перевода в нежилое помещение.