По общим правилам, действовавшим до 1 марта 2013 г., договоры аренды недвижимого имущества, в том числе жилья, подлежали государственной регистрации.

Договор найма жилого помещения государственной регистрации не подлежит.

С 1 марта 2013 г. отменяется государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимым имуществом, а именно:

- договоров купли-продажи жилых помещений;

- договоров продажи и аренды предприятия;

- договоров дарения и аренды недвижимого имущества;

- договоров ренты;

- договоров аренды здания или сооружения (в том числе заключенных на срок не менее года).

Все указанные выше договоры, которые заключены до 1 марта 2013 г., подлежат государственной регистрации по общим правилам и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность.

Обратите внимание!

Ввиду кратковременности периода отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимости возникает риск того, что заключение данных договоров в указанные дни может быть квалифицировано как злоупотребление правом. Например, если заключение привело к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (ст. ст. 131, 164 ГК РФ; п. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для регистрации договора аренды потребуются:

- договор аренды в трех экземплярах;

- заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

- свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

- правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

- документы БТИ на жилое помещение (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план);

- учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

- квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра);

- паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

- доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности).

Указанные документы подаются в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения жилого помещения.

Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

При получении указанных документов на государственную регистрацию договора аренды жилья должностное лицо Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения этих документов с точностью до минуты.

При этом заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию договора с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию договора аренды жилья. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (п. 1 ст. 14, ст. 26 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 671 ГК РФ).

Обратите внимание!

Сдача физическим лицом в аренду жилого помещения влечет обязанность арендодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ.