Предварительный договор купли-продажи квартиры - это документ, фиксирующий лишь намерения сторон когда-то в будущем заключить договор купли-продажи и не порождающий обязанность одной стороны передать квартиру, а другой - оплатить ее стоимость.

Подобного рода договор заключается при обстоятельствах, мешающих продавцу продать имущество в данный момент (например, отсутствие технических документов или необходимых разрешений). А предварительная договоренность о совершении сделки купли-продажи квартиры, облеченная в форму договора, позволяет сторонам закрепить их желания и дает уверенность в выполнении обязательств (ст. 429 ГК РФ).

Однако стороны очень часто переоценивают значимость такого договора.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи - квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры следует предусмотреть опасность возникновения следующих рисков.

1. Риск уклонения от заключения основного договора
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон позволяет другой стороне требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Такой риск возможен в случае отсутствия данных, позволяющих определенно установить в будущем предмет сделки - квартиру (п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как правило, это происходит при заключении предварительного договора с застройщиком, когда невозможно указать адрес, площадь квартиры и другие сведения, являющиеся существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения. А признание договора незаключенным не позволяет требовать заключения основного договора купли-продажи.

3. Риск невозможности оформления права собственности на квартиру
Предварительный договор не устанавливает переход права собственности на квартиру. Оформить право покупатель может только после заключения основного договора купли-продажи и выполнения его условий (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

4. Риск двойной продажи квартиры
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации и иному учету. Ничто не мешает продавцу заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру. А несостоявшемуся покупателю останется только требовать возврата денежных средств, если он передал их по предварительному договору купли-продажи.

5. Риск невозможности удовлетворения ущерба в полном объеме
Очень часто в предварительный договор включают условие о задатке, по которому покупатель квартиры передает денежные средства продавцу в подтверждение своих намерений заключить основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 380 ГК РФ). И если продавец откажется от заключения договора, то обязуется вернуть покупателю денежную сумму в двойном размере, а если покупатель откажется - задаток не возвращается и остается у продавца.

Однако данные условия противоречат нормам закона. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, поэтому функции задатка по такому договору реализованы быть не могут.

Таким образом, предварительный договор устанавливает желания сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и гарантирует сторонам лишь право требовать заключения такого договора при уклонении одной из сторон от совершения сделки.