Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - возможность оспаривания права на квартиру.

 

Поводом для такого спора могут быть:

 

- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;

- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);

- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;

- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;

 

- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

 

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

 

1. Документы продавца:

- паспорт (гражданство РФ или иное);

- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

 

2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:

- свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство) (ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (ст. 185.1 ГК РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;

- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).

 

3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

- выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;

 

- выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).

 

Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

 

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет три года.

 

При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.

 

Если сведений по квартире в ЕГРП нет, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось.

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

 

Такой вариант для покупки квартиры является самым предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) следует обращать особое внимание (ст. 558 ГК РФ).

Автор: