На рынке недвижимости распространены различные аферы: сделки по поддельной доверенности; продажа квартиры, не принадлежащей лицу, выдающему себя за собственника; сделки с пороком воли продавца, впоследствии оспариваемые; поддельные документы о собственности; фальшивые договоры купли-продажи; угрозы и многое другое.

В данном подразделе речь пойдет исключительно о мошенничестве заемщика и мошенничестве, не являющемся преступлением, связанным с получением ипотечного кредита, в котором сам заемщик оказывается потерпевшим. Заемщику необходимо знать, чего он делать не должен.

В американской практике мошенничества в сфере ипотеки разделяются на два вида:

мошенничество с целью проживания, при котором заемщик или иное лицо совершает различные противоправные действия, чтобы купить квартиру и жить в ней, при этом предполагает оплачивать кредит;

мошенничество с целью получения прибыли, при котором цель преступников - тем или иным противоправным способом присвоить кредитные средства банков без намерения их вернуть.

Как известно, мировой финансовый кризис 2008 - 2009 гг. отчасти повлекла именно высокорискованная ипотека в США. Мошенники пользовались недостаточно жесткими требованиями банков и получали кредиты, не прилагая подтверждающих документов об источниках дохода. После ипотечного кризиса банки и государственные организации США ужесточили стандарты кредитования и начали тщательно проверять заемщиков. Примерно такова ситуация и на российском ипотечном рынке: требования к заемщикам и профилактика мошенничества не стоят на месте. Перечислим, чего заемщику делать не следует.

I. Представление заемщиком недостоверных сведений и документов. Намеренно или по удивительной невнимательности заемщик представляет в анкете недостоверные сведения о себе, своей платежеспособности, доходах. Указывает несуществующие компании, в которых якобы работает, умалчивает о наличии иных обязательств. Недобросовестные заемщики также подделывают справки о доходах и прочие документы.

Все данные, указанные в анкете или типовой заявке на кредит, признаются существенными для принятия решения о выдаче кредита. Поэтому, представляя ложные и (или) недостоверные сведения, заемщик вводит банк в заблуждение с целью принятия банком решения, которое в нормальной ситуации банк не принял бы.

Эти действия могут быть квалифицированы по ст. 159.1 УК РФ "Мошенничество в сфере кредитования" с последующим осуждением, поскольку такое лицо получило кредит, представив банку неверные сведения.

Если заемщик, даже неудавшийся мошенник, добросовестно платит по кредиту, то банк не обратится в правоохранительные органы. Однако при наличии просрочки банк вправе инициировать проверку заемщика и представленных им документов.

II. Заемщик получает доходы в фирме-однодневке. Компании, выдающие справки 2-НДФЛ, тщательно проверяются банком. Поэтому заемщики, получившие подобные справки в компании, в которой никогда фактически не работали, либо сами компании, специально созданные для подобных афер, легко вычисляются. Указанные действия могут быть чреваты неприятными последствиями как для заемщика, так и для руководства компании, которая предоставила соответствующую справку.

III. Заемщик берет кредит для другого лица. Как ни странно, достаточно распространенная ситуация. Вариантов данной схемы много, и в большинстве случаев потерпевшим остается тот, кто взял кредит для другого лица. Например, у человека недостаточно доходов, чтобы получить ипотечный кредит. Он находит среди друзей или знакомых платежеспособного, просит получить ипотечный кредит с обещанием его погасить. Квартира приобретается в собственность платежеспособного заемщика, но в ней живет "проситель". Затем платежи по кредиту перестают поступать.

В итоге заемщик становится должником банка. Да, квартира остается в его собственности, но насколько она нужна заемщику, чтобы за нее платить? Кредитная история испорчена, банк обращается в суд для взыскания задолженности, либо заемщик вынужден платить. Перевести долг на недобросовестное лицо в данном случае нельзя, ведь кредитный договор был подписан заемщиком. Также сомнительны перспективы уголовного преследования.

Бывает даже, что генеральные директора компаний просят своих подчиненных взять кредиты для развития бизнеса под обещание оплачивать эти кредиты. Квартиры могут быть подставными, с завышенной оценочной стоимостью.

Поэтому ни в коем случае не советуем брать кредит для другого лица. Обязанным по кредиту остается лицо, подписавшее кредитный договор.

IV. Преступники берут деньги, обещая получение заемщиком кредита. В лучшем случае все оканчивается потерей оплаченного преступникам вознаграждения и отказом банка в выдаче кредита. В худшем - речь идет о подделке преступниками документов заемщика для получения ипотечного кредита, когда заемщик становится соучастником преступления.

Так, в одном из городов риелторы брали 5 - 15 тыс. руб. за запись на консультацию в одно из ипотечных агентств, хотя любой желающий мог обратиться туда бесплатно. Однако лиц, оказывающих подобные посреднические или информационные услуги (если речь идет о таких услугах), практически нереально привлечь к ответственности.

V. Заемщик лишается ипотечного кредита, не успевая купить квартиру либо теряя квартиру впоследствии. Этот случай в основном связан с мошенничествами на рынке купли-продажи квартир. Допустим, заемщику банк выдает деньги, деньги передаются продавцу, а оказывается, что тот представил для получения денежных средств поддельные документы. Либо преступник просто сбегает с деньгами.

Возможны варианты, когда квартира уже куплена, но в связи с ненадлежащей проверкой "юридической чистоты" договор купли-продажи признается заинтересованными лицами недействительным или квартира "забирается" у заемщика путем истребования у него как у добросовестного покупателя (например, если квартира выбыла из владения прежнего собственника помимо его воли).

Банк не обязан полностью контролировать проведение сделки купли-продажи квартиры между заемщиком (покупателем) и продавцом, и надеяться только на банк не стоит. Если что-то произойдет не так и заемщик не успеет оформить на себя квартиру, а денег неправомерным образом лишится, то обязанности возвращать кредит по кредитному договору никто не отменит, даже если квартира не является его собственностью либо истребована из собственности заемщика.

Заемщику придется обращаться в правоохранительные органы и ожидать решения по уголовному делу в отношении мошенников. Но даже приговор суда в отношении мошенников не гарантирует возврат заемщику средств.

В заключение резюмируем:

в заявке на кредит следует указывать достоверные сведения;

в банк необходимо представлять подлинные документы;

нежелательно брать кредиты для других лиц;

при поиске ипотечных программ не стоит обращаться к недобросовестным посредникам;

следует проверять надлежащим образом квартиру, схему покупки квартиры и схему расчетов, чтобы исключить риск неправомерных действий и убытков.